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팬데믹 국면 속 주요국 리츠 시장의 유형별 특징
2020 08/31
팬데믹 국면 속 주요국 리츠 시장의 유형별 특징 2020-19호 PDF
요약
□ 글로벌 시장에서 리츠가 발달된 국가는 상장 규모가 크고, 투자유형이 다각화됨
□ 최근 COVID-19로 리츠 관련 지수는 급락 후 회복 중으로, 회복수준은 국별 유형별로 상이하며, 회복세가 강한 일부 국가의 경우 적극적인 정책 대응으로 시장의 안정성이 확보되는 특징을 보임
□ 국내 리츠시장도 COVID-19로 주요 리츠사의 주가 하락이 진행되었으며, 특히 상업용부동산시장 경기악화로 관련 사업 리츠사를 중심으로 회복이 더딤
□ 국내 시장은 리츠가 발달한 국가 대비 상장 규모가 작고, 상업용 리츠 중심으로 투자유형이 편중됨
□ 글로벌 시장에서 리츠가 발달된 국가는 상장 규모가 크고, 투자유형이 다각화됨
─ 미국, 싱가포르, 호주 등은 리츠의 상장 규모가 크고 거래가 활발해 유동성이 높음
• 미국 리츠의 상장규모는 2019년말 기준 1조 3,288억달러(219개사) 수준으로 미국 전체 시가총액대비 3.9%수준1)
• 싱가포르의 경우 S-REITs 및 부동산 신탁(property trusts)의 시가총액은 980억싱가포르달러로, 이는 싱가포르 증권거래소(SGX)에 상장된 주식시장 전체 시가총액의 12% 수준(2020년 6월 기준)2) 
• 호주의 경우 상장 리츠는 50개사이며, 상장리츠 시가총액은 1,478억호주달러로 전체 시가총액대비 7.0% 수준(2019년말 기준)3) 
• 일본 도쿄증권거래소(TSE)에 상장된 리츠의 시가총액은 2019년말 기준 1,551억달러 수준으로, 전체 시가총액대비 2.4% 수준
─ 또한 미국, 싱가포르, 호주는 투자유형이 다각화되어있음
• 미국의 투자유형은 12개의 산업별4)로 다양하게 구성되며, 전체 리츠 시가총액대비 유형별 비중은 infrastructure(14.3%), residential(14.2%), health care(9.3%), industrial(9.0%), office(8.0%) 등 자산이 편중되지 않고 다양하게 분포(2019년말 기준)
• 싱가포르의 경우에도 retail(25%), industrial(20%), office(18%), hospitality(14%) 등 전반적으로 투자유형이 다각화 (2020년 6월 기준)5)
• 호주의 각 투자유형 비중은 retail(32.9%), industrial(23.7%), diversified(17.1%), miscellaneous(14.7%), specialised(8.4%), residential(3.2%) 등 (2019년말 기준)6)
─ 일본의 경우 상장된 리츠의 시가총액은 호주 및 싱가포르보다 큰 규모를 보이나 투자유형은 상대적으로 상업용 리츠에 편중
• 유형별 구성은 office, retail, residential, hotel 등 7개 부문으로 구성되며, 이중 office 부문이 전체 리츠 자산 대비 50%이상을 차지7)


□ 최근 글로벌 리츠 시장은 COVID-19로 인한 경기악화로 한때 관련 지수가 급락한 이후 회복 중이며, 회복수준은 각 국별로 차별화됨
─ 글로벌 리츠 지수는 2020년 3월 중 급락  
• 2020년 3월 중 글로벌 지수는 최저점을 기록한 시점(3월 23일기준)에 연초대비 41.8%까지 하락
• 같은 기간 동안 주요 국별 지수는 호주(-44.3%), 일본(-39.3%), 미국(-38.0%), 싱가포르(-34.4%) 순으로 연초대비 하락
─ 주요 국별 리츠 지수의 회복은 싱가포르, 미국이 연초 수준에 근접하게 회복 진행 중이며, 일본의 경우 회복수준이 가장 낮음
• 싱가포르 및 미국의 경우 각각 90.6pt, 89.2pt 수준까지 회복하였으며, 일본의 경우 78.5pt 수준(8월 14일 기준)
 

 
□ 유형(sector)별로 살펴보면 office, retail, hotel/resort 등 상업용 리츠 부문의 지수 하락 폭이 크고 회복이 느린 반면, industrial 및 infrastructure 부문은 하락폭이 상대적으로 낮고, 연초 수준을 상회하는 회복세를 보임
─ 미국의 경우 infrastructure8), industrial9) 등은 하락폭이 상대적으로 낮고, 강한 회복세를 보이나, lodging/resort, retail 부문은 하락폭이 크고 회복이 더딘 모습
─ 싱가포르는 industrial 부문이 한해 연초 수준을 상회하는 회복을 보이고 있으며, hotel/resort/Leisure, residential, office 부분의 경우 하락 이후 크게 회복되지 못함
─ 호주의 경우에도 industrial 부분의 하락폭이 낮고, 회복세도 강한 반면, retail, office부분의 경우 급락 이후 최저점 수준에서 크게 회복하지 못하는 상황
─ 일본의 경우 여타 국가대비 낮은 변동폭을 보이나 상업용 리츠 중심으로 구성되어 전반적으로 회복이 더딤
• office 및  Retail & Logistics Others 부문의 경우 최근 각각 69.3pt, 86.4pt 수준에 그침
─ 이러한 유형별 회복수준의 차이는 산업별 특성이 반영된 것으로 풀이됨
• industrial 및 infrastructure부문은 비대면 거래 증가시 수요가 확대되는 특징을 보임
 
 

□ 또한 COVID-19로 인한 경기악화 이후 최근까지 회복세가 강한 싱가포르와 미국의 정책당국 및 협회에서는 리츠 시장에 적극적으로 대응 
─ 싱가포르 통화청(MAS)은 COVID-19 상황 동안 리츠사를 대상으로 유동성 관리를 위해 1) 과세소득 분배 기한 연장, 2) leverage 한도 상향, 3) ICR(Interest Coverage Ratio) 요건 정책 시행을 연기10)하는 등 정책당국에서 적극적으로 대응
• 기존에 리츠사의 소득에 대한 세금 면제 조항 충족을 위해 과세소득(taxable income)의 90% 배당 의무 기한을 3개월에서 12개월로 연장(회계연도 2020년 대상, 상장리츠에 한함)
• 또한 리츠사의 leverage 한도를 기존의 45%에서 50%로 상향하고, ICR(Interest Coverage Ratio) 요건 적용 정책 시행을 2022년 1월까지 연기하기로 발표
─ 미국의 경우 리츠 협회(Nareit)에서 COVID-19 상황 동안 임대인이 임차인에 임대료 지급을 유예해 줄 경우 회계 처리 기준을 변경할 수 있도록 국제회계기준위원회(IASB)에 요청11)
• COVID-19로 인한 임대료 할인이 발생할 경우 임차인은 해당 할인율을 적용하여 부채(liabilities) 계정에 적용할 수 있는 방안을 임차인에 한해 IASB에서 조정 중12)이며, 해당부문에 대해 Nareit은 임대인 또한 적용 가능하도록 요청

□ 한편, 국내 리츠시장도 COVID-19의 영향으로 주요 리츠사의 주가 하락이 진행되었으며, 특히 상업용부동산시장 경기악화로 관련 사업 리츠사를 중심으로 회복이 더딘 특징을 보임
─ 상장 리츠 중 오피스 및 리테일 부분 리츠의 주가는 대체로 70~80pt대 수준을 보이고 있으며, 개발 전문 리츠사인 에이리츠사에 한해 연초 수준으로 회복 


□ 국내 시장은 리츠가 발달한 국가 대비 상장 규모가 작고, 상업용 리츠 중심으로 투자유형이 편중됨 
─ 국내 리츠 시장의 상장 리츠 규모는 여타 국가 대비 작은 수준
• 국내의 경우 2020년 7월 기준 전체 263개 리츠 중 상장 리츠는 8개사이며, 상장사의 자산규모(3.3조원)는 전체 자산규모(54.3조원)대비 6.08%에 그침
• 2020년 8월중에는 상장 리츠가 11건으로 증가
─ 투자유형의 경우 주택, 오피스, 리테일 등 상업용 리츠에 집중됨
• 국내 리츠 시장의 유형별 구성은 주택(60.3%), 오피스(23.5%), 리테일(11.9%) 부문이 전체 리츠 자산규모의 95% 이상을 차지
 

 

1) Nareit All Reits Index에 편성된 자산 기준.
2) SGX, 2020. 6, Chartbook: SREITs & Property Trusts.
3) ASX, 2019, Investment Products.
4) Mortgage REITs를 제외한 Equity REITs부문.
5) 각주 2) 상동
6) 각주 3) 상동
7) TSE, 2019, J-REIT, Guide book.
8) infrastructure 부문은 자산 유형에 광섬유 케이블, 무선 인프라, 통신 타워 및 에너지 파이프라인 포함(Nareit, REIT Sectors참고)
9) industrial 부문의 경우 창고 및 유통 센터와 같은 특정 유형의 부동산에 중점 두고 있어, 전자 상거래에서 중요한 역할을 함(Nareit, REIT Sectors 참고)
10) MAS, 2019. 4. 16, New Measures to Help REITs Navigate Operating Challenges Posed by COVID-19.
11) Nareit, 2020. 5. 11, Nareit Recommends IASB Expand Accounting Relief for COVID-19-Related Rent Concessions to Lessors.
12) IASB, 2020. 4, Covid-19-Related Rent Concessions: Proposed amendment to IFRS 16.