자본시장연구원 Korea Capital Market Institute

우리나라 주택금융시장의 규모는 200조원이 넘는 거대한 시장이다. 따라서 주택금융시장의 불안정은 경제에 큰 파급 효과를 야기할 수 있는데, 우리나라의 주택저당대출은 단기·변동금리 위주로 이루어지고 있어 시스템적 불안정성을 갖고 있다. 차입자는 불황기에 대출 만기 연장이 어려워져 주택을 처분해야 하는 상황에 직면할 수 있는데, 단기 위주로 주택저당대출이 이루어지게 되면 불황기에 주택 처분 물량이 증가해 주택가격이 떨어지고 이는 다시 차입자의 대출상환 능력을 저하시켜 악순환을 야기한다. 우리나라는 외환위기 이후 주택저당대출 유동화시장을 활성화시킴으로써 이러한 내재적 불안정성을 극복하고자 노력해 오고 있다. 사적 기관은 자산유동화법에 기초해 MBS(mortgage backed securities: MBS)를 발행하고 있으나 미미한 수준이다. 정부는 공적인 유동화중개기관을 설립하여 MBS 시장을 활성화시키려고 하고 있으나 크게 활성화되지는 못하고 있다. 우리나라 MBS 시장이 활성화되지 못하는 이유는 대출기관의 유동성이 풍부하고 차입자들이 단기·변동금리 위주의 대출을 선호하는 경향에 기인한다. 이러한 주택금융 환경은 보다 근원적인 문제에서 기인하는데, 본 보고서는 이러한 주택저당대출자산 유동화시장 활성화에 있어 제약 요인을 규명하고 이들 제약 요인을 극복할 수 있는 주택저당대출자산 유동화 시스템을 모색하고 있다. 현재 우리나라의 주택저당대출자산 유동화증권은 대부분 미국의 다계층증권(collateralized mortgage obligations: CMO)과 유사한 부외(off balance) 유동화 구조로 발행되고 있다. 그러나 우리나라 주택금융시장 환경은 미국과는 상당히 달라 미국에 적합한 유동화 시스템이 우리나라에도 적합한지 검토해 보아야 한다. 각국은 다양한 방식으로 주택저당대출자산을 유동화하고 있다. 특히 유럽 여러 나라들은 부내(on balance) 유동화방식인 모기지 채권(mortgage bond: MB)을 MBS 보다 훨씬 많이 발행하고 있다. 2007년말에 도입될 것으로 예상되는 신바젤협약은 주택저당대출자산 보유에 대한 소요자기자본 수준을 크게 완화하고 있어 MB에 대한 관심이 더욱 증대되고 있다. 우리나라 주택저당대출시장 규모가 작고, 차입자의 조기상환 행태에 관한 자료가 구축되어 있지 않다는 점에서 유럽 여러 나라들과 유사한 측면이 있다. 따라서 이들 각국에서 어떻게 MB시장이 운영되는지, 그리고 그 장단점은 무엇인지를 규명하여 우리나라 주택금융시장에 주는 시사점을 찾아볼 필요가 있다. 목 차

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Executive Summary x I. 서론 3 II. 주택금융시장에 대한 이론적 접근 9 1. 주택금융시장의 일반적 구조 9 2. 1차 주택저당시장 11 3. 2차 주택저당시장 23 III. 우리나라 MBS 시장의 현황과 문제점 39 1. 1차 주택저당시장의 현황과 문제점 39 2. 2차 주택저당시장의 현황과 문제점 47 3. 주택금융시장에서 정부의 역할 54 IV. 각국의 주택저당대출자산 유동화 시스템 59 1. 미국의 MBS 발행 시스템 59 2. 독일의 HP(Hypotheken Pfandbrief) 발행 시스템 73 3. 덴마크의 RKO(Realkreditobligationer) 발행 시스템 87 4. 스페인의 CH(Cedulas Hipotecarias) 발행 시스템 97 5. 영국의 SCB(Structured Covered Bond) 발행 시스템 103 6. 유럽의 CB(Covered Bond) 발행 시스템 110 7. 각국의 주택저당대출 유동화 시스템에 대한 평가 122 V. 효율적인 주택금융시장의 설계 129 1. 신바젤협약의 도입으로 인한 주택금융 환경의 변화 129 2. 유동화 시스템 개선을 위한 법적 정비 132 3. MB 발행에 적합한 주택저당대출 상품 개발 136 참고문헌 145