자본시장연구원

□ 저성장, 저금리에 대한 대응 및 수익원 다각화 기조에 따라 최근 국내 기관 투자자들의 해외부동산 투자의 증가세가 지속적으로 이어져 왔으며 국민연금, 보험사, 증권사 등으로 참여자 확대
─ RCA¹⁾에 따르면 2019년 국내 기관 투자자의 해외 상업용 부동산 투자액은 아시아 지역 최대액을 기록하여 2017년 대비 2배 증가한 170억달러를 기록
• 2017년 이후 중국/홍콩 투자가 크게 감소하고 국내 기관의 투자가 증가함에 따라 국내기관의 해외부동산 투자가 아시아 해외 부동산 투자의 약 50%를 차지
─ 해외 부동산펀드 설정액 또한 국내 기관들이 포트폴리오 다각화 및 수익 창출의 일환으로 해외부동산 투자에 주목하면서 높은 성장세를 지속
• 해외부동산 펀드 설정액은 2019년 54조 2천억원으로 2조 8천억원이었던 2010년 대비 19배 증가, 10년 동안 가파르게 성장
• 해외부동산펀드의 주요 투자자인 국민연금의 해외부동산 투자 잔액도 동기간 4조 1천억원에서 23조 7천억원으로 약 6배 증가
  □ 국내기관 투자자들의 해외 부동산 투자는 영국 등 유럽 주요국을 중심으로 확대되어 왔으나 최근에는 유럽 안에서도 지역이 다양화되는 추세이고 오피스 외에 호텔, 물류센터 등 투자 영역도 확대
─ 지난 5년 동안에는 미국에 대한 투자 비중이 약 14%로 가장 높은 비율을 차지했으나 2018년 미국의 금리가 상승하고 환율이 증가하면서 저금리 및 환헤지 프리미엄으로 미국에서 유럽으로 투자자금이 이동하였으며 특히 영국에 집중되는 양상
• 최근 5년은 보수적인 국내기관의 투자자의 영향이 반영되어 선진국의 안전 매물에 대한 선호도가 높아 미국을 중심으로 영국, 독일, 프랑스에 투자가 집중
• 2018년 파운드화 가치의 하락과 함께 영국을 중심으로 한 유럽으로 투자가 확대되었으며 국내기관의 해외 부동산 투자 분포에서 영국, 독일, 미국이 각각 46%, 14%, 14%를 기록
   ─ 2019년부터는 국내기관의 유럽 상업 부동산 투자액의 40%를 프랑스가 차지할 정도로 프랑스 투자 비중이 증가하였으며 유럽 주요국 뿐 아니라 기타 지역으로의 투자도 확대
• 2019년에는 미국, 중국, 싱가포르 등 대부분의 국가에서 유럽에 대한 투자금이 줄어든 반면 한국 투자자들의 투자는 증가하여 2019년 3분기 기준 약 120억유로가 유럽 해외부동산에 투자
• 2019년 유럽 상업용 부동산 구매 기관 순위에서 한국 기관투자자가 상위 10대 투자기관으로 최초 진입 하였으며 6개 기관이 독일에 집중된 상황에서 약진

□ 기존 국내 기관의 해외 부동산 투자는 우량 임차인 확보 등 안정적인 수익원을 보유한 비중이 높으나 호텔, 리테일 부문은 투자 리스크가 높고 셀다운의 경우 미매각 리스크가 존재
─ 국내 기관의 투자자는 우량임차인 및 장기계약을 통해 안정적인 수익원을 확보한 경우가 많고 국민연금과 같이 해외투자 업력이 긴 기관투자자의 수익률은 안정적인 추세를 유지
• 장기 임대차 계약을 통해 부동산 등락으로 인한 매각차익 변동성을 감소시킬 수 있으며 공공 부문 및 대기업을 대상으로 거래한 경우 신용위험은 상당히 낮음
• 해외투자 업력이 오래된 국민 연금의 경우 2007년 이후 2009년을 제외하면 손실을 본 해가 없으며 2014~2018 최근 5년 동안 평균 11.6%로 전반적으로 높은 수익률을 기록
─ 호텔 및 리테일 관련 투자의 경우 임대수익과 매출의 연동 가능성이 높고 공실과 임대료 미납으로 인해 오피스 및 대기업을 대상으로 한 경우에 비해 높은 손실 가능성이 존재

□ 최근 코로나19의 확산으로 유럽의 실물 경기 악화에 따른 소비 위축, 호텔 및 관광업의 손실 증가, 임대료 부담증가 및 공실률에 대한 우려 등 부동산 시장 불안요인 증가
─ 유럽의 오피스는 개발지연과 거래보류로 안정적 공실률을 기록, 리테일 부문은 손실 증가에 따라 부동산 거래는 정체 양상, 호텔 부문은 2020년 초반 거래가 반영되어 감소폭이 작은 거래 실적을 기록
• 2020년 유럽 오피스 평균 공실률은 5.4%로 낮은 수치를 기록하였으며 파리와 베를린 등 주요 시장은 1%로 개발 지연 등으로 임대차 계약을 연장한 것이 주요 원인, 독일의 경우 2020년 1분기 임대거래가 25% 감소했음에도 공실률은 3.1%로 안정적 
• 리테일은 소매점, 식료품, 레저 서비스 등의 단기 폐쇄로 손실이 증가하였고, 런던 웨스트엔드의 경우 3월 30일 1주 동안 전년대비 93%의 상점이 문을 닫았으며, 단기 위기상황 극복을 위해 임차인과 임대인의 긴밀한 협력관계 구축 및 고객 유인 인센티브에 대한 필요성 증가
• 호텔은 코로나19 확산에 따라 항공 취소와 관광객 금지 및 제한 정책으로 가장먼저 영향을 받은 상업용 부동산 분야이지만 유럽의 호텔 거래량은 2019년 동기 대비 1.3%줄어든 47억유로로 감소폭이 크지 않음
─ 유럽 상업부동산 투자는 전년 동기 대비 증가했으나 3월 투자 규모 및 거래량은 전년 동월대미 모두 감소하여 코로나19의 영향력 및 손실은 2분기 투자에 반영될 것으로 예상
• 2020년 1분기 유럽 상업부동산 투자는 2019년 동분기 대비 7% 높았으나 3월 코로나19의 위기가 심각한 수준에 이르기 전에 대부분의 거래가 완료된 것으로 3월의 거래량 및 거래 횟수 모두 전년 대비 낮은 기록
• 거래 규모별로 보면 2천유로 이하, 2천 ~ 5천유로, 5천 ~ 1만유로의 소규모 거래 건수는 각각 37%, 27%, 15% 감소했고 1만 ~ 2만 5천유로, 2만 5천유로 이상의 대규모 거래는 각각 5%, 40% 증가하여 복잡하고 모멘텀이 큰 거래 건수가 증가
• 미결 거래규모도 크게 증가하여 전년동기 말 약 300억유로에서 약 400억유로로 33% 증가 하였으며 총거래 대비 취소 및 취소된 거래도 3%로 2015년 이후 가장 높은 기록을 수립

□ 코로나19 및 경기 침체에 따른 유럽 부동산 시장의 불안 요소가 국내 기관에 미치는 영향은 투자기관, 투자특성 및 투자부문에 따라 상이하게 나타날 것으로 예상
─ 코로나19 영향이 2020년 말까지 지속될 것으로 예상되는바 실물 경기 악화 및 국제금융시장의 불안으로 파생되는 수익률 저하는 불가피할 것으로 전망
─ 국내 기관 투자자는 오피스 부문이나 공공섹터를 대상으로 하는 투자 비율이 높고 장기 운용 성향이 강하므로 매각 시점을 조율하는 등 관련 부문은 손실에 대한 대비가 가능한 영역
─ 호텔 사업 및 개발과 관련된 경우 코로나19에 따라 관광 및 호텔사업의 단기적 영향이 가시화되고 있으므로 상당한 손실이 예상
─ 셀다운 목적의 투자 비율이 높은 경우와 작년에 해외부동산 시장 인수 경쟁 등 공격적 투자로 리스크가 증가할 경우 코로나19 영향에 대한 위험 노출이 단기에도 증가할 수 있음
• 국내 기관 중 셀다운 사업의 투자 성향이 높은 투자기관은 해외부동산 투자 익스포저가 그밖의 다른 기관에 비해 높으므로 계획되었던 매각이 지연되거나 실패할 경우 유동성 부담이 증가
• 특히 2019년 대규모 거래에 대응하여 2020년에 계획된 거래 및 유동성 관리 방안 모색이 필요
 

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1) Real capital analytic는 글로벌 상업용 부동산 정보기관으로 글로벌 주요 도시의 1천달러 이상의 상업용 부동산 거래의 집계 결과