자본시장포커스
2024 03/04
중국 부동산시장 침체 지속에 따른 우려
2024-05호
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- 요약
- □ 중국 부동산시장은 부동산 부문 규제 강화, 투자심리 위축 등의 영향으로 2021년 이후 부진한 흐름이 장기간 지속되는 상황
□ 부동산시장 침체는 부동산 개발기업의 신용위험뿐만 아니라 실물 경제, 금융 부문 등으로 파급 범위가 확대되면서 경제 불안을 야기하는 주된 요인으로 작용해 우려가 확산
□ 중국 정부는 부동산시장 침체에 대응하기 위해 부양정책을 발표하고 통화정책 또한 완화
□ 중국 정부의 강도 높은 정책적 지원에도 불구하고 시장에서는 부정적 시각이 우세하며 2024년에도 부동산시장의 부진이 지속될 것으로 전망
□ 중국 부동산시장은 부동산 부문 규제 강화 및 투자심리 위축 등의 영향으로 2021년 이후 부진한 흐름이 장기간 지속되는 상황
— 중국 정부는 ‘3대 레드라인(2020년 8월)’ 및 ‘부동산 대출 집중 관리 제도(2020년 12월)’ 도입 등 강도 높은 규제를 통해 부동산 부문의 관리감독을 강화1)
・(3대 레드라인) 부동산 개발기업은 1) 자산부채비율 70% 이하, 2) 순부채비율 100% 이하, 3) 단기부채 대비 현금성자산 비율 100% 이상의 3개 기준을 충족해야 하며, 미충족 시 위반 개수에 따라 신규 차입을 차등 규제
・(부동산 대출 집중 관리 제도) 은행의 총 대출 중 부동산 부문 대출 비중과 개인주택대출 비중에 대해 상한을 설정하여 일정 한도를 초과하지 못하도록 규제
— 이로 인해 부동산 개발기업의 자금조달 여건이 악화되고 대형 부동산 개발기업들이 잇달아 채무불이행 위기에 빠지며 시장이 위축
・2021년 9월 헝다그룹 디폴트 가능성이 부동산 가격 하락 및 거래 급감의 트리거로 작용하였으며, 이후 수낙 차이나, 컨트리가든 등 여타 주요 대형 부동산 개발기업들 또한 채무불이행 위기에 빠지며 부동산시장 전반에 걸쳐 불안감이 연쇄적으로 확산2)
— 전반적인 부동산시장 상황을 나타내는 중국 부동산경기지수는 2023년 12월 기준 93.36으로 역대 최저 수준이며, 2022년 1월부터 24개월 연속 100을 하회
・중국 부동산경기지수는 부동산 업황을 대표하는 지수로 100을 상회하면 부동산경기 호전, 하회하면 부동산경기 둔화를 의미
— 부동산기업의 채무불이행 위기에 따른 공사 지연 및 중단 등의 영향으로 투자심리가 위축되고 이는 다시 부동산기업의 경영난으로 이어지는 악순환이 형성되며 부동산시장 침체가 심화
・중국 부동산 개발투자 규모는 2021년 이후 하락 추세를 시현(전년대비 2022년 –10%, 2023년 –9.6%)
・노무라증권의 Ting Lu 수석 중국 이코노미스트는 중국 전역에 2015~2020년중 선분양된 후 미완공인 주택이 2023년 11월중순 기준 약 2000만채인 것으로 추산3)
・주택가격은 2023년 초 일시적으로 회복하는 양상을 띠었으나 이후 재침체 국면에 진입하며 2023년 3월이후 9개월 연속 내림세(전월대비 2023년 3월 0.44% → 6월 –0.06% → 9월 –0.3% → 12월 –0.45%)
□ 부동산시장 침체는 부동산 개발기업의 신용위험뿐만 아니라 실물 경제, 금융 부문 등으로 파급범위가 확대되면서 경제 불안을 야기하는 주된 요인으로 작용해 우려가 확산
— 중국의 부동산은 생산, 소비 및 투자 등 내수 전 분야에 걸쳐 중국의 경제성장을 이끈 핵심 동력 역할을 하고 있으며, 부동산 관련 업종이 차지하는 비중은 GDP 대비 24.2%(2022년 기준)로 경제적 파급효과가 상당한 것으로 평가4)
— 골드만삭스는 중국의 부동산 침체는 코로나19 봉쇄 조치 해제 이후 중국 경제의 가장 큰 걸림돌이라고 언급5)
— 무디스는 부동산 위기에 따른 재정 불안과 중장기 경제성장률 둔화 등을 바탕으로 중국의 국가신용등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 하향 조정6)
— 중국 내 부동산 신용위험은 주로 부동산 개발기업에 집중되어 있으며, 은행이 부동산 개발기업 부채의 75%(2022년 상반기 기준)를 보유하고 있어 은행 부문이 위험에 가장 크게 노출되어 있는 것으로 평가7)
・중국의 부동산 부문 총 부채 규모는 약 58조위안(2022년말 기준 GDP대비 48%)으로 추정되며, 가계 주택담보대출(39조위안)과 부동산 개발기업 차입(19조위안)으로 구성
・은행의 부동산 부문에 대한 위험 노출액은 14.6조위안으로 추정되며 대부분 대출 형태(85.6%)로 구성
— 블룸버그가 홍콩 및 중국본토의 애널리스트, 자금관리자 15명을 대상으로 실시한 설문조사에서 2023년 4분기 주식시장의 가장 큰 위험으로 ‘부동산 위기(40%)’를 지목8)
— 부동산 경기 둔화 장기화, 미ㆍ중 간 긴장 고조 등의 영향으로 중국 증시에서 외국인 투자자 자금이 최근 6개월 연속 유출
・2023년 8월부터 2024년 1월까지 최근 6개월간 외국인 투자자가 판 중국 주식은 총 2,010억위안에 달하는 것으로 집계9)
□ 중국 정부는 부동산시장 침체에 대응하기 위해 부양정책을 발표하고 통화정책 또한 완화
— 2023년 하반기부터 침체된 부동산시장을 부양하기 위한 정책을 본격적으로 발표 및 시행10)
・2023년 8월 31일 1선 도시인 광저우와 선전을 시작으로 주요 도시에 과거 대출 이력과 상관없이 본인이나 가족 명의의 주택이 없으면 생애 첫 주택자로 간주하는 정책 시행을 통해 주택담보대출 규제를 완화
・2023년 10월 30~31일, 중앙금융공작회의에서 1) 금융과 부동산의 선순환 촉진 2) 부동산 기업에 대한 감독제도와 자본감독을 개선 3) 부동산금융의 거시건전성 관리 등 부동산 산업 관련 ‘3대 프로젝트’를 제시하였으며, 최소 1조위안의 예산이 투입될 것으로 예상
・2023년 11월 17일 인민은행, 금융감독국, 중국증권감독관리위원회가 공동으로 주최한 토론회에서 부동산 우량기업을 중심으로 50개사를 추린 ‘화이트리스트’를 만들고 본격적인 자금조달 지원에 나서는 방안을 검토
— 2024년 2월 20일 인민은행은 부동산시장 안정화, 부동산 개발기업의 금융비용 절감 등을 위해 금융기관의 5년물 대출우대금리(LPR)를 기존 4.2%에서 3.95%로 0.25%p 인하11)
・금융시장에서는 금번 5년물 LPR 하향 조정이 부동산 부문의 자금수요 진작 등에 도움이 되는 부동산시장 안정화 조치로 평가
□ 중국 정부의 강도 높은 정책적 지원에도 불구하고 시장에서는 부정적 시각이 우세하며 2024년에도 부동산시장의 부진이 지속될 것으로 전망
— 중국 최대 부동산 개발기업인 컨트리가든은 2024년에도 중국 부동산시장 약세가 이어질 것으로 전망12)
— 국제금융센터는 정부의 부양 조치로 중국의 부동산시장이 어느 정도 안정될 것으로 전망되나 시장이 구조적 전환점에 있는 만큼 활성화를 기대하기 어려울 뿐만 아니라 오히려 하락 압력이 지속될 가능성도 배제할 수 없다고 평가13)
— 한국은행은 중국 부동산시장에 대해 경기순환적 및 구조적 요인이 맞물려 당분간 부진이 불가피할 것으로 예상14)
□ 한편, 현재까지 직접적인 영향은 제한적이지만 부동산시장 침체로 인한 중국 경제 부진은 금융시장 및 수출 경로 등을 통해 한국 경제에 악영향을 미칠 가능성이 있는 만큼 모니터링 강화가 필요할 것으로 판단
1) 한국은행, 2021. 10. 15, 헝다그룹 사태가 중국경제에 미치는 영향.
2) 한국은행, 2021. 9. 22, 중국 부동산개발기업 헝다(恒大)그룹 디폴트 우려 확대.
CNN, 2023. 10. 27, Country Garden has defaulted on its debt. What’s next?
3) VOA, 2023. 12. 29, China’s Residential Property Sector Filled With Livid Buyers of Unfinished Units.
4) 한국은행, 2023. 11. 10, 중국의 부동산 경기순환 추정.
5) CNBC, 2024. 1. 8, China investors will be asking these 3 questions in 2024.
6) Moody’s Investor Service, 2023. 12. 5, Moody’s affirms China’s A1 rating, changes outlook to negative from stable.
7) Financial Times, 2023. 8. 24, On China’s property mess and its banks’ ‘impossible trinity’.
8) Bloomberg, 2023. 9. 30, China stock investors say worst yet to come in property crisis.
9) Bloomberg,2024. 2. 1, d Exodus from China stocks hits record sixth month.
10) 대외경제정책연구원, 2023. 12. 15, 중국의 최근 부동산 정책 동향 및 향후 전망.
11) 한국은행, 2024. 2. 20, 인민은행, 5년물 대출우대금리(LPR) 인하 발표.
12) REUTERS, 2024. 1. 17, China's property market slide worsens despite government support.
13) 국제금융센터, 2023. 12, 최근 중국경제 회복 기대 커졌지만 부동산시장발 경계감 여전.
14) 한국은행, 2024. 1, 2024년 중국경제 전망 및 주요 이슈.
— 중국 정부는 ‘3대 레드라인(2020년 8월)’ 및 ‘부동산 대출 집중 관리 제도(2020년 12월)’ 도입 등 강도 높은 규제를 통해 부동산 부문의 관리감독을 강화1)
・(3대 레드라인) 부동산 개발기업은 1) 자산부채비율 70% 이하, 2) 순부채비율 100% 이하, 3) 단기부채 대비 현금성자산 비율 100% 이상의 3개 기준을 충족해야 하며, 미충족 시 위반 개수에 따라 신규 차입을 차등 규제
・(부동산 대출 집중 관리 제도) 은행의 총 대출 중 부동산 부문 대출 비중과 개인주택대출 비중에 대해 상한을 설정하여 일정 한도를 초과하지 못하도록 규제
— 이로 인해 부동산 개발기업의 자금조달 여건이 악화되고 대형 부동산 개발기업들이 잇달아 채무불이행 위기에 빠지며 시장이 위축
・2021년 9월 헝다그룹 디폴트 가능성이 부동산 가격 하락 및 거래 급감의 트리거로 작용하였으며, 이후 수낙 차이나, 컨트리가든 등 여타 주요 대형 부동산 개발기업들 또한 채무불이행 위기에 빠지며 부동산시장 전반에 걸쳐 불안감이 연쇄적으로 확산2)
— 전반적인 부동산시장 상황을 나타내는 중국 부동산경기지수는 2023년 12월 기준 93.36으로 역대 최저 수준이며, 2022년 1월부터 24개월 연속 100을 하회
・중국 부동산경기지수는 부동산 업황을 대표하는 지수로 100을 상회하면 부동산경기 호전, 하회하면 부동산경기 둔화를 의미
— 부동산기업의 채무불이행 위기에 따른 공사 지연 및 중단 등의 영향으로 투자심리가 위축되고 이는 다시 부동산기업의 경영난으로 이어지는 악순환이 형성되며 부동산시장 침체가 심화
・중국 부동산 개발투자 규모는 2021년 이후 하락 추세를 시현(전년대비 2022년 –10%, 2023년 –9.6%)
・노무라증권의 Ting Lu 수석 중국 이코노미스트는 중국 전역에 2015~2020년중 선분양된 후 미완공인 주택이 2023년 11월중순 기준 약 2000만채인 것으로 추산3)
・주택가격은 2023년 초 일시적으로 회복하는 양상을 띠었으나 이후 재침체 국면에 진입하며 2023년 3월이후 9개월 연속 내림세(전월대비 2023년 3월 0.44% → 6월 –0.06% → 9월 –0.3% → 12월 –0.45%)
□ 부동산시장 침체는 부동산 개발기업의 신용위험뿐만 아니라 실물 경제, 금융 부문 등으로 파급범위가 확대되면서 경제 불안을 야기하는 주된 요인으로 작용해 우려가 확산
— 중국의 부동산은 생산, 소비 및 투자 등 내수 전 분야에 걸쳐 중국의 경제성장을 이끈 핵심 동력 역할을 하고 있으며, 부동산 관련 업종이 차지하는 비중은 GDP 대비 24.2%(2022년 기준)로 경제적 파급효과가 상당한 것으로 평가4)
— 골드만삭스는 중국의 부동산 침체는 코로나19 봉쇄 조치 해제 이후 중국 경제의 가장 큰 걸림돌이라고 언급5)
— 무디스는 부동산 위기에 따른 재정 불안과 중장기 경제성장률 둔화 등을 바탕으로 중국의 국가신용등급 전망을 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 하향 조정6)
— 중국 내 부동산 신용위험은 주로 부동산 개발기업에 집중되어 있으며, 은행이 부동산 개발기업 부채의 75%(2022년 상반기 기준)를 보유하고 있어 은행 부문이 위험에 가장 크게 노출되어 있는 것으로 평가7)
・중국의 부동산 부문 총 부채 규모는 약 58조위안(2022년말 기준 GDP대비 48%)으로 추정되며, 가계 주택담보대출(39조위안)과 부동산 개발기업 차입(19조위안)으로 구성
・은행의 부동산 부문에 대한 위험 노출액은 14.6조위안으로 추정되며 대부분 대출 형태(85.6%)로 구성
— 블룸버그가 홍콩 및 중국본토의 애널리스트, 자금관리자 15명을 대상으로 실시한 설문조사에서 2023년 4분기 주식시장의 가장 큰 위험으로 ‘부동산 위기(40%)’를 지목8)
— 부동산 경기 둔화 장기화, 미ㆍ중 간 긴장 고조 등의 영향으로 중국 증시에서 외국인 투자자 자금이 최근 6개월 연속 유출
・2023년 8월부터 2024년 1월까지 최근 6개월간 외국인 투자자가 판 중국 주식은 총 2,010억위안에 달하는 것으로 집계9)
□ 중국 정부는 부동산시장 침체에 대응하기 위해 부양정책을 발표하고 통화정책 또한 완화
— 2023년 하반기부터 침체된 부동산시장을 부양하기 위한 정책을 본격적으로 발표 및 시행10)
・2023년 8월 31일 1선 도시인 광저우와 선전을 시작으로 주요 도시에 과거 대출 이력과 상관없이 본인이나 가족 명의의 주택이 없으면 생애 첫 주택자로 간주하는 정책 시행을 통해 주택담보대출 규제를 완화
・2023년 10월 30~31일, 중앙금융공작회의에서 1) 금융과 부동산의 선순환 촉진 2) 부동산 기업에 대한 감독제도와 자본감독을 개선 3) 부동산금융의 거시건전성 관리 등 부동산 산업 관련 ‘3대 프로젝트’를 제시하였으며, 최소 1조위안의 예산이 투입될 것으로 예상
・2023년 11월 17일 인민은행, 금융감독국, 중국증권감독관리위원회가 공동으로 주최한 토론회에서 부동산 우량기업을 중심으로 50개사를 추린 ‘화이트리스트’를 만들고 본격적인 자금조달 지원에 나서는 방안을 검토
— 2024년 2월 20일 인민은행은 부동산시장 안정화, 부동산 개발기업의 금융비용 절감 등을 위해 금융기관의 5년물 대출우대금리(LPR)를 기존 4.2%에서 3.95%로 0.25%p 인하11)
・금융시장에서는 금번 5년물 LPR 하향 조정이 부동산 부문의 자금수요 진작 등에 도움이 되는 부동산시장 안정화 조치로 평가
□ 중국 정부의 강도 높은 정책적 지원에도 불구하고 시장에서는 부정적 시각이 우세하며 2024년에도 부동산시장의 부진이 지속될 것으로 전망
— 중국 최대 부동산 개발기업인 컨트리가든은 2024년에도 중국 부동산시장 약세가 이어질 것으로 전망12)
— 국제금융센터는 정부의 부양 조치로 중국의 부동산시장이 어느 정도 안정될 것으로 전망되나 시장이 구조적 전환점에 있는 만큼 활성화를 기대하기 어려울 뿐만 아니라 오히려 하락 압력이 지속될 가능성도 배제할 수 없다고 평가13)
— 한국은행은 중국 부동산시장에 대해 경기순환적 및 구조적 요인이 맞물려 당분간 부진이 불가피할 것으로 예상14)
□ 한편, 현재까지 직접적인 영향은 제한적이지만 부동산시장 침체로 인한 중국 경제 부진은 금융시장 및 수출 경로 등을 통해 한국 경제에 악영향을 미칠 가능성이 있는 만큼 모니터링 강화가 필요할 것으로 판단
1) 한국은행, 2021. 10. 15, 헝다그룹 사태가 중국경제에 미치는 영향.
2) 한국은행, 2021. 9. 22, 중국 부동산개발기업 헝다(恒大)그룹 디폴트 우려 확대.
CNN, 2023. 10. 27, Country Garden has defaulted on its debt. What’s next?
3) VOA, 2023. 12. 29, China’s Residential Property Sector Filled With Livid Buyers of Unfinished Units.
4) 한국은행, 2023. 11. 10, 중국의 부동산 경기순환 추정.
5) CNBC, 2024. 1. 8, China investors will be asking these 3 questions in 2024.
6) Moody’s Investor Service, 2023. 12. 5, Moody’s affirms China’s A1 rating, changes outlook to negative from stable.
7) Financial Times, 2023. 8. 24, On China’s property mess and its banks’ ‘impossible trinity’.
8) Bloomberg, 2023. 9. 30, China stock investors say worst yet to come in property crisis.
9) Bloomberg,2024. 2. 1, d Exodus from China stocks hits record sixth month.
10) 대외경제정책연구원, 2023. 12. 15, 중국의 최근 부동산 정책 동향 및 향후 전망.
11) 한국은행, 2024. 2. 20, 인민은행, 5년물 대출우대금리(LPR) 인하 발표.
12) REUTERS, 2024. 1. 17, China's property market slide worsens despite government support.
13) 국제금융센터, 2023. 12, 최근 중국경제 회복 기대 커졌지만 부동산시장발 경계감 여전.
14) 한국은행, 2024. 1, 2024년 중국경제 전망 및 주요 이슈.